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积极盘活各类存量土地

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  • 2021-04-05 15:31
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  第一章  总则
  
  第一条  规划背景
  
  为认真落实党中央、国务院各项方针政策,促进玉溪经济社会全面、协调、可持续发展,大力推进“三湖生态城市群”、“现代宜居生态城市”以及“滇中城市经济圈”、“昆玉一体化”的建设步伐,加强对玉溪市近期、中期住房建设,特别是廉租住房、经济适用住房、普通商品房、公共租赁住房建设的指导与统筹,调整住房结构、稳定住房价格,不断健全玉溪市多层次住房梯级供应和消费体系,满足不同层次居民家庭的住房需求,努力做好“住有所居”各项工作,保持玉溪市房地产市场的持续健康平稳发展,进一步完善住房供应机制,结合本市实际,编制本规划。
  
  第二条  规划范围
  
  本次住房建设规划范围包括市辖9个行政区,分别为红塔区、通海县、江川县、澄江县、华宁县、易门县、峨山县、新平县、元江县。本规划所指玉溪市或全市是指市辖9个行政区。
  
  第三条  规划期限
  
  本次住房建设规划的期限为2011―2015年。
  
  第四条  规划依据
  
  1�1999年玉溪市城市总体规划及2010年玉溪市城市总体规划;
  
  2�国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号);
  
  3�国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号);
  
  4�《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号);
  
  5�《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号);
  
  6�《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房〔2006〕165号);
  
  7�《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号);
  
  8�《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》(建规〔2008〕46号);
  
  9�《云南省人民政府关于促进房地产市场健康平稳发展的实施意见》(云政发〔2010〕18号);
  
  10�《云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》(云政发〔2010〕84号)
  
  11�《玉溪市人民政府关于转发〈云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见〉的通知》(玉政发〔2010〕170号);
  
  12�我市的经济社会发展水平和城市化进程;
  
  13�2009年玉溪市城市低收入住房困难家庭住房状况情况。
  
  第五条  规划指导思想
  
  以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重大战略思想,坚决贯彻中央宏观调控政策,以调整住房供应结构、稳定住房价格、解决中低收入群众住房困难为工作重点,建立健全诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系以及分层次、多渠道、成系统的住房保障体系,引导和促进房地产业持续、健康、稳定发展,为玉溪市民提供更多适宜的住房,促进和谐社会建设。实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。
  
  第六条  规划原则
  
  1�住房建设与经济社会发展相一致原则。根据玉溪市经济社会发展总体水平的发展方向,结合土地利用总体规划和城乡规划,并与城市国民经济和社会发展规划相协调,合理确定玉溪住房的建设规模和发展速度,发挥好住房建设对经济社会发展的促进作用,把我市建设成为“现代宜居生态城市”。
  
  2�住房建设与市民多层次的住房需求相适应原则。切实落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)、《云南省人民政府关于促进房地产市场健康平稳发展的实施意见》(云政发〔2010〕18号)、《云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》(云政发〔2010〕84号)、《玉溪市人民政府关于转发〈云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见〉的通知》(玉政发〔2010〕170号)等文件精神,从土地供应管理和城乡规划管理的角度出发,科学构建与经济社会发展水平和居民收入层次相适应的多层次住房供应和消费体系,改善住房供求关系。根据房地产市场情况,以优先保障有效住房需求为原则合理确定商品住房供应规模,保证住房价格基本稳定。促进住房一、二、三级市场均衡发展,保持房地产市场健康、稳定。
  
  3�住房建设与资源环境承载力相协调原则。结合玉溪人口总量、结构发展趋势和规模,以建设资源节约型、环境友好型社会为导向,以全面建设节能省地型住房为抓手,大力推进住宅产业现代化,降低资源和能源消耗,积极推行和引导合理的住房建设和消费模式,促进人口、资源、环境协调发展。
  
  4�住房建设与房地产市场调控相结合原则。坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则,加强供应和需求双向调控,发挥好住房建设对稳定房地产市场的促进作用。
  
  5�节约集约高效利用土地资源的原则。积极盘活各类存量土地,优先供应民生用地。结合旧城改造等制定年度住房用地供应计划,着力改善老城区人居环境。按“科学合理、生态优先、宜居为重”的要求,合理布局居住用地,引导住房建设与现代宜居生态城市建设的相互促进,相互协调。
  
  6�遵循房地产市场运行规律的原则。根据房地产市场运行情况和土地储备情况,合理制定和实施年度住房建设计划;着力创新房地产市场管理手段,运用信息化技术实现对房地产开发项目的全程监管,进一步规范房地产市场秩序,切实维护群众的合法权益。
  
  第七条  规划目标
  
  规划以实现住有所居、促进社会和谐为根本目标。
  
  1�在2015年底前全部解决登记在册的8929户以及每年“提标扩面”的新增城市低收入家庭的住房困难问题。
  
  2�商品住房供应结构与居民收入层次结构相适应。用于商品住房开发建设的新增用地,要结合城市总体规划、城市控制性详规,保证中小套型普通商品住房和经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房的土地供应。
  
  3�住房价格与经济社会发展水平、居民收入水平相适应,保持基本稳定。
  
  4�住房建设和供应规模与区域内居民实际住房需求相适应,优先保障自住型、改善型等合理住房需求,抑制投资性、投机性需求。
  
  第八条  规划组织实施
  
  1�各相关部门认真履行职责,密切配合,形成工作合力,共同抓好组织实施。同时,将规划目标任务分解下达,使规划的各项要求落到实处。
  
  2�各县区建设、发改部门要认真做好各县区每年城镇保障性住房建设计划的上报工作,于上一年12月20日前将各县区次年的城镇保障性住房建设计划上报市建设和发改部门。
  
  3�各级发改部门要按照近期城镇保障性住房建设计划,于上一年11月20日前完成次年城镇保障性住房建设项目的立项批复,确保我市城镇保障性住房建设顺利推进。
  
  4�各级国土资源主管部门要按照确定的近期城镇保障性住房建设用地规模,搞好土地供应,并于上一年11月30日前完成次年城镇保障性住房建设项目实施地块的各项报批手续,确保我市城镇保障性住房建设用地的顺利供给。
  
  5�市级发改、建设部门要认真做好城镇保障性住房建设投资计划上报工作,确保我市的城镇保障性住房建设项目纳入中央、省的投资计划,争取中央、省的资金支持。
 
  第二章  住房现状和需求预测
  
  第九条  住房建设现状
  
  2001年―2009年9年间,全市房地产累计开发总建筑面积1655.21万平方米。至2009年底,全市城镇人均住房建筑面积42.1平方米。
  
  第十条  “十一五”期间住房保障情况及存在问题
  
  1.住房保障基本情况
  
  (1)按照国家、省对廉租住房保障工作的安排部署以及市民政局、市建设局印发的《玉溪市城镇低收入住房困难家庭资格认定办法(试行)》,至2009年年末,全市申请住房保障登记总户数为8929户,其中:租赁补贴8155户,实物配租774户。
  
  (2)2005年-2009年末,已实施住房保障的总户数7541户。其中:实行租赁补贴的有7127户;累计发放租赁补贴资金2313万元;实行实物配租的有414户。
  
  (3)2005年-2009年,全市新建廉租住房20.3493万平方米,总投资约2.9亿元。
  
  2�存在问题
  
  (1)建设材料、人工费价格上涨造成保障性住房建设投资成本增加,地方还需配套大量的建设资金,地方财政有很大的压力及困难。
  
  (2)由于征地难度大,导致部分保障性住房建设项目建设用地滞后,影响了保障性住房建设的进程。
  
  (3)缺乏专职的住房保障工作管理机构。工作人员为兼职或临时抽调,工作临时性、不稳定性较大,难以确保工作顺利开展,不利于住房保障工作的开展。
  
  第十一条  住房需求情况
  
  1�城市化进程的加快带动住房需求增长。玉溪将进一步加快中心城区及县城、重点镇规划建设,构建布局合理的城镇体系,大力推进城镇化。城市化进程的加快,将导致城镇人口的大量增加,带来较大的住房需求。
  
  2�随着国民经济的持续稳定增长,城镇居民可支配收入的稳定增长,将促进消费结构升级。消费结构升级速度加快,居民改善住房条件的要求日益迫切,特别是原来住房条件较差的职工改善性住房需求较大,通过房改购房的城市居民也将进入换购期,住房消费增长有较大空间。
  
  3�城镇居民住房不平衡问题较为突出。同期还有相当部分中低收入家庭住房水平低于平均水平,这部分人的住房需求,将会随收入状况的改变逐渐释放出来。
  
  4�现代宜居生态城市的建设形成住房需求增长。城镇化是现代化的重要基础,市委、市政府将坚持环境优先、生态立市的原则,把玉溪建设成为现代宜居生态城市。随着玉溪居住环境的不断完善,我市住房建设仍将处于总量增长型发展时期,需求的日益扩大为我市房地产业发展创造了有利的条件。
 
  第三章  住房建设目标及年度目标
  
  第十二条  住房建设总量目标
  
  规划期内建设各类住房约9.08万套,总建筑面积约1152.92万平方米。其中:
  
  1�按照各县区调查在册符合城市低收入住房困难条件的家庭有8929多户,考虑规划期间符合当前保障条件的低收入住房困难家庭新增量,住房保障扩面后的新增量和限价商品房解决部分“夹心层”住房问题,在规划期内保障性住房(含廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等)计划新建约8892套,建筑面积约50.78万平方米。其中:计划新建廉租住房5572套,建筑面积约27.88万平方米;计划新建经济适用住房1420套,建筑面积约11.9万平方米;计划新建公共租赁住房1900套,建筑面积约11万平方米。
  
  2�预计规划期内新建的商品住房80052套,建筑面积为1087.45万平方米。
  
  3�预计规划期内棚户区改造可新增住房约1897套,建筑面积22.14万平方米。
  
  第十三条  住房建设结构指引
  
  规划期内,单套套型建筑面积90平方米以下的新建住房总建筑面积应达到新建住房总建筑面积的40%。廉租住房单套套型建筑面积应当控制在50平方米以内;经济适用住房和公共租赁住房单套套型建筑面积应当控制在60平方米左右。
  
  第十四条  政府保障性住房建设原则及建设目标
  
  以政府为主导建设廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房,探索由政府建设限价房的模式。
  
  1�开发建设主体应更加多元化,积极探索政府建设、社会投资建设和在商品住房建设项目中配建等多种模式。
  
  2�在每年的土地供应计划中优先安排保障性住房用地。保障性住房用地涉及新增建设用地的,优先安排用地计划指标,及时办理用地报批手续。
  
  3�建立保障性住房建设用地长效供应机制。根据保障性住房建设计划,做好建设用地的储备工作。
  
  4�保障性住房选址在符合城市规划要求的前提下遵循以下原则:
  
  (1)以方便低收入住房困难家庭的生活和出行为原则,选址一般为中心城区、县城或乡镇所在地。
  
  (2)为使低收入住房困难家庭能享受到市政基础设施、公共服务设施的均等化服务,选址优先考虑公共基础设施规划和建设较为完善的地区。
  
  (3)用地选址充分考虑公共交通的便捷程度,将交通的低成本和可达性作为用地选址的重要因素。
  
  5�规划期内,建设保障性住房8892套、建筑面积50.78万平方米。其中,廉租住房5572套、建筑面积27.88万平方米;经济适用住房、公共租赁住房3320套,建筑面积22.9万平方米。
  
  第十五条  商品住房建设原则及建设目标
  
  1�政府通过掌握商品住房用地供应规模和时序、控制套型结构比例、培育商品住房二、三级市场、加强房地产市场监管等措施对商品住房市场进行宏观调控。优先发展中小套型、中低价位普通商品住房,满足中等收入阶层自住型住房需求,引导树立节约、理性的住房消费理念;坚持以市场调节为主导发展面向高收入阶层的其他 商品住房。
  
  2�规划期内,建设商品住房建筑面积1087.45万平方米,约8万套。
  
  第十六条  住房建设年度计划
  
  1�2011年,各类住房建设总建筑面积208.96万平方米,约1.67万套。其中:
  
  廉租住房2052套,建筑面积10.28万平方米。
  
  经济适用住房200套,建筑面积1.8万平方米。
  
  公共租赁住房300套,建筑面积1.8万平方米。
  
  棚户区改造新增住房约354套,建筑面积5.82万平方米。
  
  建设商品住房约1.38万套,建筑面积189.26万平方米。
  
  2�2012年,各类住房建设总建筑面积260.15万平方米,约2.09万套,其中:
  
  廉租住房建设1576套、建筑面积7.88万平方米。
  
  经济适用住房建设460套,建筑面积3.7万平方米。
  
  公共租赁住房建设400套,建筑面积2.3万平方米。
  
  棚户区改造新增住房约687套,建筑面积7.58万平方米。
  
  建设商品住房约1.78万套,建筑面积238.69万平方米。
  
  3�2013年,各类住房建设总建筑面积204.49万平方米,约1.58万套。其中:
  
  建设廉租住房700套、建筑面积3.5万平方米。
  
  经济适用住房建设280套,建筑面积2.3万平方米。
  
  公共租赁住房建设400套,建筑面积2.3万平方米。
  
  棚户区改造新增住房约232套,建筑面积2.28万平方米。
  
  建设商品住房约1.42万套,建筑面积194.11万平方米。
  
  4�2014年,各类住房建设总建筑面积244.81万平方米,约1.9万套。其中:
  
  建设廉租住房636套、建筑面积3.18万平方米。
  
  经济适用住房建设280套,建筑面积2.3万平方米。
  
  公共租赁住房建设400套,建筑面积2.3万平方米。
  
  棚户区改造新增住房约400套,建筑面积4.26万平方米。
  
  建设商品住房约1.72万套,建筑面积232.77万平方米。
  
  5�2015年,各住房建设总建筑面积241.96万平方米,约1.84万套。其中:
  
  建设廉租住房608套、建筑面积3.04万平方米。
  
  经济适用住房建设200套,建筑面积1.8万平方米。
  
  公共租赁住房建设400套,建筑面积2.3万平方米。
  
  棚户区改造新增住房约224套,建筑面积2.2万平方米。
  
  建设商品住房约1.7万套,建筑面积232.62万平方米。
  
  第十七条  住房建设投资计划
  
  规划区内,住房建设计划投资约248.0939亿元,其中:住房保障计划投资约8.167亿元,包括廉租住房计划投资4.432亿元,经济适用住房计划投资1.785亿元,公共租赁住房计划投资1.95亿元;商品住房计划投资236.8044亿元;棚户区改造计划投资3.1225亿元。
  
  1�2011年住房建设计划投资。总计划投资约43.2653亿元,其中:保障性住房建设计划投资2.017亿元,包括廉租住房计划投资1.477亿元,经济适用住房计划投资0.27亿元,公共租赁住房计划投资0.27亿元;商品住房计划投资40.5091亿元;棚户区改造计划投资0.7392亿元。
  
  2�2012年住房建设计划投资。总计划投资约52.3174亿元,其中:保障性住房建设计划投资1.923亿元,包括廉租住房计划投资0.948亿元,经济适用住房计划投资0.555亿元,公共租赁住房计划投资0.42亿元;商品住房计划投资49.4057亿元;棚户区改造计划投资0.9887亿元。
  
  3�2013年住房建设计划投资。总计划投资约45.3018亿元,其中:保障性住房建设计划投资1.458亿元,包括廉租住房计划投资0.693亿元,经济适用住房计划投资0.345亿元,公共租赁住房计划投资0.42亿元;商品住房计划投资43.4735亿元;棚户区改造计划投资0.3703亿元。
  
  4�2014年住房建设计划投资。总计划投资约53.0558亿元,其中:保障性住房建设计划投资1.425亿元,包括廉租住房计划投资0.66亿元,经济适用住房计划投资0.345亿元,公共租赁住房计划投资0.42亿元;商品住房计划投资50.9635亿元;棚户区改造计划投资0.6637亿元。
  
  5�2015年住房建设计划投资。总计划投资约54.1536亿元,其中:保障性住房建设计划投资1.344亿元,包括廉租住房计划投资0.654亿元,经济适用住房计划投资0.27亿元,公共租赁住房计划投资0.42亿元;商品住房计划投资52.4526亿元;棚户区改造计划投资0.357亿元。
 
  第四章  住房建设用地规划
  
  第十八条  居住用地布局
  
  规划期内,在加强土地资源节约、集约、高效利用的前提下,按照用好增量、盘活存量的原则优先安排民生居住用地,重点保证保障性住房和中小套型、中低价位普通商品住房的用地供应;坚持区域住房发展合理布局,根据城市建设发展方向,以加快建设现代宜居生态城市为目标,合理抽疏旧城区过于集中的人口和建筑密度,改善旧城区人居环境;在发展新区住宅建设的同时,加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设,提高新区宜居程度,进一步引导住房需求与城市规划导向相一致。
  
  红塔区以玉溪大河以北片区、金钟山片区、北城片区、大营街、高仓镇、研和工业园区等为新增居住用地主要地区;其他八县以县城新区为新增居住用地主要地区,同时结合旧城改造盘活旧城区土地。居住用地布局注重与城市综合交通系统、公共交通网络以及重大基础市政设施相结合,城市建设优先完善上述地区的基础设施,完善居住配套,改善居住环境;同时加大对中心集镇等地区的居住用地储备,逐步解决新增人口的居住问题。
  
  第十九条  居住用地供应总量及结构
  
  规划期内,居住用地供应总量为513.81公顷。具体为:
  
  1�保障性住房用地供应总量为26.29公顷。其中:廉租住房用地14.55公顷,经济适用住房用地5.9公顷,公共租赁住房用地5.84公顷。
  
  2�棚户区改造新增用地14.24公顷。
  
  3�商品住房用地供应总量为473.28公顷。
  
  第二十条  住房建设用地供应年度计划
  
  1�2011年,各类居住用地供应总面积115.74公顷。其中:廉租住房用地5.04公顷;经济适用住房用地0.9公顷;公共租赁住房用地1公顷;商品住房用地106.37公顷;棚户区改造新增用地2.43公顷。
  
  2�2012年,各类居住用地供应总面积112.49公顷。其中:廉租住房用地4.81公顷;经济适用住房用地1.82公顷;公共租赁住房用地1.24公顷;商品住房用地101.36公顷;棚户区改造新增用地3.26公顷。
  
  3�2013年,各类居住用地供应总面积83.27公顷。其中:廉租住房用地1.7公顷;经济适用住房用地1.14公顷;公共租赁住房用地1.24公顷;商品住房用地76.51公顷;棚户区改造新增用地2.68公顷。
  
  4�2014年,各类居住用地供应总面积100.49公顷。其中:廉租住房用地1.53公顷;经济适用住房用地1.14公顷;公共租赁住房用地1.12公顷;商品住房用地93.23公顷;棚户区改造新增用地3.47公顷。
  
  5�2015年,各类居住用地供应总面积101.82公顷。其中:廉租住房用地1.47公顷;经济适用住房用地0.9公顷;公共租赁住房用地1.24公顷;商品住房用地95.81公顷;棚户区改造新增用地2.4公顷。
 
  第五章  规划实施的保障措施
  
  第二十一条  建立住房建设规划实施的分级负责制
  
  加强政策的传递能力和与基层的沟通能力,增强政策的执行力,强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。
  
  第二十二条  强化住房建设规划的年度实施计划
  
  根据实际,每年编制住房建设规划的年度实施计划,实现对住房建设规划进行适时调校,以滚动实施住房建设规划,增强住房建设规划的可操作性和指导性。
  
  住房建设规划年度实施计划应明确住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)和住宅建筑净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标,指标的确定必须符合本规划及其年度实施计划中关于住房套型结构比例的规定。应依据控制性详细规划和住房建设规划年度实施计划,出具套型结构比例和容积率、建筑高度等规划设计条件,并作为土地出让前置条件,落实到新开工商品住房项目。
  
  第二十三条  建立住房建设规划实施跟踪机制
  
  加强规划实施情况评价工作,建立住房建设规划实施情况动态跟踪机制,对住房建设年度计划实施绩效分析和评价,通过对每年廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、商品住房用地供应、开工建设量、上市销售量和实际成交量的统计分析,确定下一年度住房建设用地供应量、空间分布和建设量(住房建设年度计划),使住房建设规划编制、实施与管理有机结合起来,形成动态、互动的反馈环。
  
  第二十四条  加强对住房建设项目的审查
  
  依据住宅建筑套密度、住宅面积净密度、容积率等相关控制指标,对建设项目进行严格的审查,凡不符合要求的项目,原则上不予审批,同时加强住房建设项目实施进展情况的监控。
  
  第二十五条  加强住房建设规划的监督管理
  
  建立健全规划实施监督制度以及行政纠正与行政责任追究制度,同级人大和政府、上级建设、规划、国土资源部门有权对住房保障规划中强制性内容的执行情况进行监督,同时充分发挥新闻媒体的舆论监督作用,接受社会公众的监督。对没有按要求进行土地、规划和建设审批的单位和个人,要及时予以严肃查处;属于失职、渎职的,应依法追究有关人员的责任。
  
  第二十六条  其他相关政策
  
  1�为确保“十二五”住房建设规划的及时、有效落实,规划涉及的市级建设、规划、国土、发改等相关部门,要结合住房建设目标、土地供应目标、住房结构调整目标等,进一步制定详细的实施方案,认真落实各自职责,建立考核和责任追究制度,确保工作进度。在规划实施过程中,市有关职能部门可根据土地储备和房地产市场运行情况,对年度计划作适当调整。
  
  2�发挥税收、金融政策对房地产市场的调节作用。有效落实金融政策,改善金融服务,创新金融产品,围绕《“十二五”住房建设规划》要求,努力发挥辖区金融在支持房地产市场发展中的积极作用。
  
  3�加强与价格、税务部门的联动。价格主管部门要强化商品住房价格监管,依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业税收的征收力度。
 
  第六章  附则
  
  第二十七条  本规划自公布之日起实施。
  
  第二十八条  本规划由玉溪市建设局负责解释。
 
  
 

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